Ein Zustandsbericht nach Fotos und Notizen von der Besichtigung, kein Gutachten. Er zeigt, wo größere Schäden stecken können und was du vor dem Kauf prüfen lassen solltest.
1. Zusammenfassung
- Höchster Handlungsbedarf: 4 – mögliche akute Gefahr, sofort abklären oder sichern
- Befunde: 1 × Stufe 4, 2 × Stufe 3, 3 × Stufe 2, 0 × Stufe 1 (Stufe 4 = sofort abklären)
- Geprüft: 51 von 53 Prüfpunkten; 2 nicht geprüft
Die wichtigsten Punkte:
- Abplatzungen, freiliegende Bewehrung (Balkonplatte Süd, Stirnseite): Abplatzung oder freiliegende Bewehrung an einer Kragplatte (Balkon, Vordach). Bereich nicht betreten und nicht darunter aufhalten (herabfallende Betonteile); sofort Tragwerksplaner.
- Seitlich eindringende Feuchte an erdberührten Bauteilen (Kellerabdichtung, drückendes Wasser) (Kellerwand Nord-West (Hangseite)): Kelleraußenwand flächig feucht bis etwa Geländehöhe, Verdacht auf seitlich eindringende Feuchte. Bausachverständige:r: Feuchte- und Salzanalyse, Baugrund und Grundwasser abklären, Abdichtungsunterlagen anfordern, Nachabdichtung nach WTA 4-6 planen.
- Elektro (Hausanschlussraum): Kein Fehlerstromschalter (RCD) erkennbar. Elektrofachbetrieb prüfen lassen; der RCD kann auch in einer Unterverteilung sitzen. Nachrüstung empfohlen.
- Riss an Öffnungsecken, Stürzen und Bauteilfugen (inkl. WDVS) (Fassade Süd, unter dem Wohnzimmerfenster): Riss an Öffnung oder Bauteilfuge breiter als 1 mm. Als Setzungs- oder Schubriss weiter bewerten.
- Heizung: Alter und Typ (Heizungsraum): Heizung 20 Jahre oder älter (laut Typenschild). Erneuerung einplanen. Für eine neue Gas- oder Ölheizung gilt die Bio-Treppe (§ 43 GModG) mit steigendem Anteil an Bio- oder Wasserstoff-Brennstoffen; Wärmepumpe und Wärmenetz sind nicht betroffen. Eine Austauschpflicht nach 30 Jahren gibt es nicht mehr.
2. Objekt und Risikoprofil
- Gebäude: Einfamilienhaus, Massivbau, unterkellert
- Baujahr: 1968
- Risikoprofil Baujahr 1950–1969: Baujahr 1968 laut Exposé
- Risikoprofil Baujahr etwa 1960–1993 (Schadstoffzeit): Baujahr 1968 laut Exposé
- Risikoprofil Hanglage, Tonboden oder Bergbaugebiet: Käufer: Haus steht am Hang
Diese Merkmale machen bestimmte Schäden wahrscheinlicher. Sie erhöhen die Aufmerksamkeit, sind aber selbst kein Befund.
Deine Notizen: Muffiger Geruch im Keller. Verkäufer sagt, das Dach sei um 2005 neu gedeckt.
3. Befunde nach Handlungsbedarf
Stufe 4 · K-2 Abplatzungen, freiliegende Bewehrung
- Ort: Balkonplatte Süd, Stirnseite
- Zu sehen: Beton auf etwa 45 cm Länge abgeplatzt, zwei rostige Bewehrungsstäbe sichtbar.
- Einordnung: Abplatzung oder freiliegende Bewehrung an einer Kragplatte (Balkon, Vordach) (sichtbar bestätigt)
- Empfehlung: Bereich nicht betreten und nicht darunter aufhalten (herabfallende Betonteile); sofort Tragwerksplaner.
- Kostenklasse: hoch (10.000–50.000 €) bis sehr hoch (über 50.000 €) – Balkonplatte laut Anbieter ca. 9.500–18.000 € je Balkon, unabhängig nicht bestätigt
- Fotos: 007-ext-balcony.jpg · Regel K-2.1
Stufe 3 · F-2 Seitlich eindringende Feuchte an erdberührten Bauteilen (Kellerabdichtung, drückendes Wasser)
- Ort: Kellerwand Nord-West (Hangseite)
- Zu sehen: Wand bis etwa Geländehöhe dunkel verfärbt, Putz blättert ab; der Käufer notiert einen muffigen Geruch.
- Einordnung: Kelleraußenwand flächig feucht bis etwa Geländehöhe, Verdacht auf seitlich eindringende Feuchte (begründeter Verdacht)
- Empfehlung: Bausachverständige:r: Feuchte- und Salzanalyse, Baugrund und Grundwasser abklären, Abdichtungsunterlagen anfordern, Nachabdichtung nach WTA 4-6 planen.
- Kostenklasse: hoch (10.000–50.000 €) bis sehr hoch (über 50.000 €) – Außenabdichtung laut Ratgebern ca. 200–600 €/m²; bei ca. 100 m² Kellerwand etwa 20.000–60.000 € plus Aushub und Dränage (E, unbelegt)
- Fotos: 010-bsmt-walls.jpg, 011-bsmt-walls.jpg · Regel F-2.3
Stufe 3 · T-4 Elektro
- Ort: Hausanschlussraum
- Zu sehen: Leitungsschutzschalter, kein Fehlerstrom-Schutzschalter zu sehen.
- Einordnung: Kein Fehlerstromschalter (RCD) erkennbar (begründeter Verdacht)
- Empfehlung: Elektrofachbetrieb prüfen lassen; der RCD kann auch in einer Unterverteilung sitzen. Nachrüstung empfohlen.
- Kostenklasse: gering (unter 1.000 €) bis mittel (1.000–10.000 €)
- Fotos: 025-tech-electrical.jpg · Regel T-4.3
Stufe 2 · R-4 Riss an Öffnungsecken, Stürzen und Bauteilfugen (inkl. WDVS)
- Ort: Fassade Süd, unter dem Wohnzimmerfenster
- Zu sehen: Schräger Riss von der unteren Fensterecke, Rissbreitenkarte im Bild.
- Einordnung: Riss an Öffnung oder Bauteilfuge breiter als 1 mm (begründeter Verdacht)
- Empfehlung: Als Setzungs- oder Schubriss weiter bewerten.
- Kostenklasse: gering (unter 1.000 €) bis hoch (10.000–50.000 €) – einzelne Ecken gering; flächige WDVS-Überarbeitung hoch (E, unbelegt)
- Fotos: 003-ext-facade.jpg · Regel R-4.6
Stufe 2 · E-2 Heizung: Alter und Typ
- Ort: Heizungsraum
- Zu sehen: Ölkessel, Typenschild lesbar: Baujahr 1994.
- Einordnung: Heizung 20 Jahre oder älter (laut Typenschild) (sichtbar bestätigt)
- Empfehlung: Erneuerung einplanen. Für eine neue Gas- oder Ölheizung gilt die Bio-Treppe (§ 43 GModG) mit steigendem Anteil an Bio- oder Wasserstoff-Brennstoffen; Wärmepumpe und Wärmenetz sind nicht betroffen. Eine Austauschpflicht nach 30 Jahren gibt es nicht mehr.
- Kostenklasse: gering (unter 1.000 €) bis hoch (10.000–50.000 €) – Wartung oder Brenner gering, neuer Gas-Brennwertkessel mittel, Wärmepumpe mit Nebenarbeiten hoch (P, eigene Quelle offen)
- Fotos: 023-tech-heating.jpg · Regel E-2.5
Stufe 2 · S-1 Asbest
- Ort: Westgiebel und Flur
- Zu sehen: Kleinformatige graue Faserzementschindeln ohne Prägung am Giebel, im Flur alte Vinylplatten.
- Einordnung: Intakter Faserzement ohne Prägung, bei Herstellung vor 1993 asbestverdächtig (begründeter Verdacht)
- Empfehlung: Austausch einplanen; Arbeiten nur durch Fachbetrieb nach TRGS 519, nicht anbohren, reinigen oder beschichten.
- Kostenklasse: mittel (1.000–10.000 €) bis hoch (10.000–50.000 €) – Dach-Neueindeckung EFH hoch (Ratgeber 80–230 €/m², P)
- Fotos: 002-ext-facade.jpg, 017-int-floors.jpg · Regel S-1.7
4. Pflicht nach Kauf
Gesetzliche Pflichten, die mit dem Kauf auf dich übergehen. Ein Hinweis, keine Rechtsberatung. Rechtsstand: 2026-11-03.
- Pflicht nach Kauf möglich: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und der Rohre (§ 69 GModG): Hinweis, keine Rechtsberatung (Rechtsstand 03.11.2026): Nach § 35 GModG muss eine zugängliche oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum ohne Mindestwärmeschutz gedämmt werden (U ≤ 0,24 W/(m²K)). Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus, das der Verkäufer seit 2002 selbst bewohnt, gilt eine Frist von 2 Jahren nach dem Eigentümerwechsel; bei allen anderen Gebäuden gilt die Pflicht schon. Ein Energieberater bestätigt Pflicht, U-Wert und eine mögliche Ausnahme wegen Wirtschaftlichkeit (§ 35 Abs. 4). Rohre: Hinweis, keine Rechtsberatung (Rechtsstand 03.11.2026): Nach § 69 GModG sind bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen zu dämmen, in der Regel innerhalb von 2 Jahren nach dem Eigentümerwechsel. Heizungsbauer oder Energieberater fragen.
5. Nicht geprüft
Was nicht fotografiert ist, ist nicht geprüft. Das heißt nicht, dass dort kein Schaden ist.
- H-2 Fachwerk und Schwelle: nicht geprüft (kein Foto)
- D-3 Flachdach (auch Garage, Anbau, Gaube): nicht geprüft (kein Foto)
6. Nächste Schritte und Fragen an den Verkäufer
Vor dem Kauf klären:
- Bereich nicht betreten und nicht darunter aufhalten (herabfallende Betonteile); sofort Tragwerksplaner.
- Bausachverständige:r: Feuchte- und Salzanalyse, Baugrund und Grundwasser abklären, Abdichtungsunterlagen anfordern, Nachabdichtung nach WTA 4-6 planen.
- Elektrofachbetrieb prüfen lassen; der RCD kann auch in einer Unterverteilung sitzen. Nachrüstung empfohlen.
Fragen an den Verkäufer:
- Wurden Elektrik und Kellerabdichtung schon einmal erneuert?
- Gibt es Faserzementplatten (Fassade, Dach, Blumenkästen) oder Nachtspeicheröfen?
- Liegen unter Teppich oder Laminat alte Bodenplatten?
- Stehen große Bäume näher als etwa 15 m am Haus?
- Ist eine Bergbau-Auskunft zum Grundstück bekannt?
- Stand schon mal Wasser im Keller, zum Beispiel nach Starkregen?
- Gibt es eine Pumpe im Keller?
- Läuft ein Entfeuchter, und wie oft muss er geleert werden?
- Liegt das Haus am Hang oder in der Nähe eines Bachs?
- Was wird im Keller gelagert, und ist es feucht oder schimmelig?
- Wann wurde die Fassade gedämmt und von wem? Gibt es Rechnungen oder Gewährleistung?
- Fallen kleine Betonstücke herunter?
- Wurde die Stelle schon einmal ausgebessert?
- Wie viele Wohnungen hat das Haus, oder ist es eine Eigentumswohnung?
- Hat der Verkäufer selbst darin gewohnt, und seit wann?
- Hast du den Energieausweis gesehen? Mach bitte ein Foto davon.
- Ist der Dachraum unbeheizt, also nicht ausgebaut?
- Wie alt ist die Heizung laut Verkäufer?
- Gibt es das letzte Protokoll vom Schornsteinfeger?
- Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme oder Holz?
- Wie viele Wohnungen hat das Haus?
- Wann wurde die Elektrik zuletzt erneuert?
- Gibt es ein Prüfprotokoll?
- Fliegt öfter die Sicherung raus?
- Gibt es in jedem Raum genug Steckdosen?
- Weißt du das genaue Baujahr – und wann der Bau begonnen hat?
- Gibt es Nachtspeicheröfen, oder wurden welche ausgebaut?
- Wurde schon mal auf Asbest untersucht?
- Was willst du nach dem Kauf renovieren (Böden, Fliesen, Wände)?
7. Prüfprotokoll
| Punkt | Prüfpunkt | Status | Handlungsbedarf | Sicherheit | Fotos |
|---|---|---|---|---|---|
| F-1 | Aufsteigende Feuchte (fehlende oder defekte Horizontalsperre) | geprüft | 0 | – | 4 |
| F-2 | Seitlich eindringende Feuchte an erdberührten Bauteilen (Kellerabdichtung, drückendes Wasser) | geprüft | 3 | begründeter Verdacht | 6 |
| F-3 | Kondensat, Tauwasser und Wärmebrücken | geprüft | 0 | – | 4 |
| F-4 | Schlagregen und Fassade | geprüft | 0 | – | 6 |
| F-5 | Leitungswasser und Leckage | geprüft | 0 | – | 6 |
| F-6 | Hygroskopische Salze und Ausblühungen | geprüft | 0 | – | 4 |
| F-7 | Wasserränder und Flecken an Decken und Dachschrägen | geprüft | 0 | – | 3 |
| F-8 | Feuchte an Fenstern und bodentiefen Fenstern und Türen | geprüft | 0 | – | 4 |
| F-9 | Baufeuchte (Neubau, frische Sanierung) | geprüft | 0 | – | 4 |
| R-1 | Oberflächen- und Putzriss (Haarriss, Netzriss, Schwindriss) | geprüft | 0 | – | 4 |
| R-2 | Setzungs- und Schubriss (diagonal, treppenförmig) | geprüft | 0 | – | 9 |
| R-3 | Horizontaler Riss (Deckenauflager, Ringbalken, Sockel, Kellerwand) | geprüft | 0 | – | 5 |
| R-4 | Riss an Öffnungsecken, Stürzen und Bauteilfugen (inkl. WDVS) | geprüft | 2 | begründeter Verdacht | 5 |
| R-5 | Deckenriss, Durchbiegung, Boden- und Estrichriss | geprüft | 0 | – | 4 |
| R-6 | Schiefstellung, Ausbauchung, Fachwerkverformung | geprüft | 0 | – | 4 |
| R-7 | Riss aktiv oder ruhend (gilt für R-2 bis R-6) | geprüft | 0 | – | 7 |
| K-1 | Rostfahnen, Rostflecken, Risse entlang der Bewehrung | geprüft | 0 | – | 5 |
| K-2 | Abplatzungen, freiliegende Bewehrung | geprüft | 4 | sichtbar bestätigt | 5 |
| K-3 | Balkon und Kragplatte (Sonderfall) | geprüft | 0 | – | 1 |
| K-4 | Karbonatisierung und Betondeckung (nur indirekt) | geprüft | 0 | – | 5 |
| B-1 | Schimmel innen | geprüft | 0 | – | 6 |
| B-2 | Algen und Pilze an der Fassade | geprüft | 0 | – | 6 |
| B-3 | Echter Hausschwamm | geprüft | 0 | – | 7 |
| B-4 | Sonstige holzzerstörende Pilze (z. B. Brauner Kellerschwamm, Weißer Porenschwamm, Weißfäule) | geprüft | 0 | – | 6 |
| B-5 | Holzschädlinge: Hausbock und Gewöhnlicher Nagekäfer („Holzwurm“) | geprüft | 0 | – | 3 |
| H-1 | Balkenköpfe (Holzbalkendecke in der Außenwand) | geprüft | 0 | – | 8 |
| H-2 | Fachwerk und Schwelle | nicht geprüft (kein Foto) | – | – | 0 |
| H-3 | Dachstuhl | geprüft | 0 | – | 2 |
| H-4 | Holzbalkendecke (Deckenfeld) | geprüft | 0 | – | 4 |
| H-5 | Frühere Holzschutzmittel (PCP, Lindan), v. a. Fertighaus 1960–1980er | geprüft | 0 | – | 3 |
| D-1 | Steildach-Eindeckung (von außen) | geprüft | 0 | – | 1 |
| D-2 | Dachboden und Dachstuhl von innen | geprüft | 0 | – | 2 |
| D-3 | Flachdach (auch Garage, Anbau, Gaube) | nicht geprüft (kein Foto) | – | – | 0 |
| D-4 | Dachentwässerung (Rinnen, Fallrohre) | geprüft | 0 | – | 5 |
| D-5 | Balkone, Loggien, Dachterrassen (Abdichtung) | geprüft | 0 | – | 3 |
| D-6 | Fenster- und Türanschlüsse, bodentiefe Elemente | geprüft | 0 | – | 3 |
| E-1 | Nachrüstpflichten nach Kauf (GModG) | geprüft | 2 | begründeter Verdacht | 4 |
| E-2 | Heizung: Alter und Typ | geprüft | 2 | sichtbar bestätigt | 3 |
| E-3 | Fenster (energetisch) | geprüft | 0 | – | 2 |
| E-4 | Dämmzustand der Gebäudehülle | geprüft | 0 | – | 7 |
| T-1 | Heizung (Wärmeerzeuger, Speicher, Öltank, Abgasanschluss) | geprüft | 0 | – | 3 |
| T-2 | Trinkwasserleitungen | geprüft | 0 | – | 3 |
| T-3 | Abwasser und Grundleitungen | geprüft | 0 | – | 4 |
| T-4 | Elektro | geprüft | 3 | begründeter Verdacht | 1 |
| T-5 | Lüftung | geprüft | 0 | – | 2 |
| S-1 | Asbest | geprüft | 2 | begründeter Verdacht | 10 |
| S-2 | PAK (Teerkleber unter Parkett) | geprüft | 0 | – | 1 |
| S-3 | PCB (dauerelastische Fugen) | geprüft | 0 | – | 6 |
| S-4 | KMF (alte Mineralwolle) | geprüft | 0 | – | 3 |
| S-5 | Holzschutzmittel (PCP, Lindan) und Formaldehyd | geprüft | 0 | – | 7 |
| S-6 | Radon | geprüft | 0 | – | 2 |
| G-1 | Absturz, Geländer, Treppen | geprüft | 0 | – | 3 |
| G-2 | Brandschutz und Schornstein | geprüft | 0 | – | 4 |
| O-1 | Oberflächen und Verschleiß | geprüft | 0 | – | 4 |
8. Grundlagen und Grenzen
- Bewertet wurden nur deine Fotos und Notizen. Was ein Foto grundsätzlich nicht zeigt (Feuchte in der Wand, Schadstoffgehalt, ob ein Riss noch wächst), steht als „begründeter Verdacht“ oder „nicht beurteilbar“ im Bericht.
- Kostenklassen sind grobe Spannen zur Orientierung, kein Angebot. Bei Handlungsbedarf 3 oder 4 hilft eine Fachperson vor Ort.
- Rechtsstand: 2026-11-03
- Prüfkatalog 1.0.0 (26e1e997a8b9), Skill beispiel, beispiel mit Musterbericht, erstellt 2026-11-03T10:00:00+01:00